北京昌平区城北街道西环里小区居委会是否一手遮天？？ 居民自己的事做不了主？

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  （作者：张凯 李娟 来源：华夏报）冬奥会不到一个月的时间即将开幕了，近期我报社接连街道位于昌平区城北街道管辖的西环里社区的业主多次反映，居委会凭借一张告示自己做主成立所谓管理居民的物业公司。

  据了解西环里社区是多年无物业入住社区，本次反映的问题就是居民想维持现状或者成立物业公司需要透明的规范流程。通过随机入户走访几十户上百居民发现基本上没有同意成立物业公司的，小区何时成立的物业委员会何时召开的业主大会等一系列的流程在走访中发现没有任何一个居民参与，只是居委会在不知情的情况下擅自组建小区物业委员会。那么我们也找来了目前最新今年5月1日施行的《北京市物业管理条例》看下成立物业委员会和业主委员会的流程和步骤，居委会是否有权限自己说了算？如果不是擅自做主那么有多少居民参与或者知道成立物业委员会呢？这个流程和步骤访问很多居民表示不知情。首先公开透明方面居委会的确没有做到。

 

小区物业委员会成立的条件与步骤流程、权利与义务等

 

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业主和业主大会

  第二十五条 房屋的所有权人为业主。

  公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

  本条例所称业主还包括：

  (一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

  (五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

  第二十六条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

  (一)道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

  (四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

  (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第二十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

  (一)自行管理物业；

  (二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

  (三)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

  (四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；

  (五)参加业主大会会议，行使投票权；

  (六)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同；

  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

  (十)监督专项维修资金的管理和使用；

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

  

小区业主委员会成立的条件与步骤流程、权利与义务等

  

第四章

  第二节 业主委员会

  第三十九条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

  业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

  业主是自然人的，应当符合下列条件：

  (一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

  (二)具有完全民事行为能力；

  (三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；

  (四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

  (五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

  (六)未被列为失信被执行人；

  (七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；

  (八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第四十条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

  (一)社区党组织推荐；

  (二)居民委员会、村民委员会推荐；

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。

  社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

  第四十一条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。

  业主委员会委员具有同等表决权。

  任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

  第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

  第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

  (一)首次业主大会会议记录和会议决定；

  (二)业主大会议事规则；

  (三)管理规约；

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定；

  (五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

  业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。

  第四十四条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

  (一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

  (三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

  (四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

  (六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

  (八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

  (十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

  (十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。

  第四十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次；经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。

  定期会议和临时会议应当有过半数委员参加，委员不得委托他人参会。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

  第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认：

  (一)不再是本物业管理区域内业主；

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职；

  (三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

  业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上，或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提请的，街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

  第四十七条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章；

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

  (六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

  (八)泄露业主信息；

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员、候补委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

  第四十八条 一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

  第四十九条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

  街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

  换届小组依照筹备组的人员构成组建。

  第五十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。

  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第五十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

简单来说成立物业管理委员会和业主委员会当然不是不可以的。只是需要公开评选充分通知每一个居民，每个流程都是严格的规定时间的。公开透明合规合法是最基本的要求。

有选举权的居民经过推选等是可以作为委员成员的，目前的很多居民不知情的情况下涉嫌居委会的操作是暗箱操作，是完全不透明不规范的。所以即使成立所谓的物业委员会是不符合规定和流程的。也难怪很多居民觉得居委会做法的确欠妥。

  我们协同业主也联系了北京律协物业管理法律专业律师了解相关情况，律师的答复与建议如下：

  1. 可以居中部分居民给居委会发起要求公开成立物业委员会的相关流程与步骤居民是否知情等相关疑问问题进行沟通要求居委会给予书面答复。

  2. 如果第一步操作流程存在违规理应按照物业管理条例重新成立物业委员会和业主大会来进行是否成立物业公司最终确定。违规严重的可以往上级举报或者走司法程序。

  3. 即使以上操作步骤得到居民的认可并且公开透明规范，确定成立物业公司，居民仍然有权行使自己的权利，不签署物业管理合同。

  4.  本着本区居民的事理应自己当家作主的原则，当然也有权利联名走法律程序或者向上级街道或者区市相关部门按照流程申诉居委会除本次外的其他违规违法行为以及重新成立属于本社区的居委会。行为严重者可以走司法 程序等。

  我们会持续关注并且跟踪报道居民反映的此问题，后续会联系居委会和街道办甚至区政府相关专业人士核实沟通解决相关问题。欢迎关注本报社的公众微信号了解更多民生问题。

来源：亚洲公益报