【公益行】一个忠实守护业主权益的业委会

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缺乏与居民身边好处相关的居民自治，往往效果不充分。 北京市朝阳区奥运村街林萃社区京师园园区业主委员会忠实代表业主发言，为业主维权努力，经过曲折，开辟了园区居民自治共同建设的共同治疗共享之路。

祸起萧墙:

业委员会违背业主的意愿濒临解散

京师园区有5栋高楼，1288户业主大多是北京师范大学的教职员。 2006年园区建设之初，成立了业主委员会。 刚开始，业委员工积极有效，业主意愿得到尊重，园区运行正常。 但是，到了第三届业委会，多个业主觉得自己的意见不再被重视，案件的处理总是违背业主的意愿和利益，原来的从业规则变成了空文。 长期以来，业主们的成见越来越深。 之后发生的事成了业主不满大爆发的导火索。

年冬天，京师园区房地产提出提高园区停车管理费，业主们的意见层出不穷，监狱委员会应注意业委会，按规定召开业主大会征求意见。 业委员会的第一负责人拒绝召开业主大会，在其他成员的默许下，同意房车涨价的要求。

公开无视业主民主权利，侵犯业主利益的行为发生在业主知识分子集中、民主意识强、民主能力强的京师园小区，引起居民的极大厌恶，引起迅速积累的矛盾，300多名业主

民情汹涌，危机四伏，有关部门反复协商后，决定由林萃社区合作，指导小区再选业委员会的成员。

林萃社区居民委员会被推到前台。

严格遵守程序:

成功的替补和修规

面对许多复杂局面，居民委员会的员工作为第三方人士，首先与业主代表一起逐一入住《申请召开临时业主大会签名表》(1/5业主签名)的业主身份，确认不动产证明书的姓名是否与签名姓名一致 验证签名表格的签名是否是所有者本人的签名。 最终确认300名业主拆迁业委员会的要求是真实的，符合有关规定。

居民委员会随后决定建立居民议事平台，吸引京师园区业主民主协商议事，进而依法选举民主补选业委员会成员，完善园区议事规则，实行实际领域自主自治。

居民委员会向业主广泛征集议题，与还担任职务的业主代表、业委员会、监事会成员协商选出了参加议事会议的人员名单。

年1月10日，召开了京师园区居民议事会议，超过半数业主出席，符合规定。 在会议上，社区居民委员会首先朗读了居民议事的规则，介绍了这次研讨会的背景。 其次议事代表提出了补选业委员会委员的议题动议，阐述了动议理由和依据。 动议后，3人以上附议，符合议事规则，动议成立。 动议者接下来论述了候选人的资格、选拔标准等几个事项，参加者代表经过热烈讨论后达成协议，以代表投票通过了全票。

居民委员会为小区居民召开了《业主大会议事规则》研讨会，业主提问积极，专家和领导现场答疑。

议会的另一项动议修改了完整的《京师园区业主大会议事规则》，进行了认真的讨论修改后，经过16人的议事代表投票，以14票同意通过。

3月23日至29日，在小区公布了招募京师园区临时业主大会筹备组成员的通知。 期限内，7名行业主办不动产证明、本人身份证申请参加社区，社区查询资格进行验证。 社区马上发布关于设立京师园区临时业主大会筹备组的通知，经过各方面协商，筹备组包括街道城建科2人、社区事务委员会2人、驻社区民警1人、京师园区业主大会负责人1人、原监事会成员1人 公示期间没有异议，临时业主大会筹备小组于4月8日正式成立。

准备小组以居民参加为主，政府政策指导、客观公正公开的大体，所有决定都是准备小组成员共同参加投票的任何决议，都在园区被广泛公布，为园区居民所知。

4月16日，筹备小组召开第一次会议选出牵头人，加快了补选业委员会委员报名条件的制定、议事规则的制定。

4月28日，筹备小组向居民委员会提出了小区补选业委员会成员的条件和改编的《议事规则》。 经过街道修订，于5月18日定稿。

6月10日下午，社区由京师园艺委员会召开关于入选投票的特别会议，由街道办事处领导领导。 会议建议这次入户走票参考人民代表大会和居民委员会的交换程序，使所有业主都能投神圣的一票，投票不成功，确保公开公正。 筹备小组建议召开民主进程研讨会，选出投票人、投票人，明确投票箱数的设定和人员分工。

6月15日，筹备小组组长提交的京师园区临时业主大会投票公告、监票员公告、委托书样品均在社区公布。

从6月19日到6月29日，小区开始了11天的入户投票事业(社区运营商和准备小组成员共同入户)。

7月3日下午6点到10点，顺利完成了选举开票业务。 开票结果及临时业主大会决议均于次日在园区内公布。

至此，由7人组成的新首都园区业委员会正式成立。 然后对旧版的“议事规则”完成了撰改。

7月14日，在街道有关部门和社区居民委员会的共同参与下，小区新、旧业委员会完成了交接手续。

自治的核心:

成为忠实业主意志权益的守护者

新的京师园区业委员会成立以来，传达代表和业主的声音，维护业主的权益，工作效果很好。

地下室租赁问题，几届业委会进行了多次谈判，房地产依然租赁给数百人。 业委会不灰心，等待时机。 去年北京大兴火灾后，业委员会抓住机会，主动反映到公安派出所，领导干警现场检查，现场安全隐患历历在目，风险重重的地下租房终于被清除了。

园区以服务业主为宗旨，开发商为了谋求经济利益，必须擅自改建酒店连锁。 业主们认为与会所的性质相反，园区人员混杂，多次提出反对意见。 但是开发者态度强硬，主张开工。 年2月25日，业委员会在园区院内组织展开了声势浩大的业主集团维权活动，聚集的业主们举起横幅，公开需求，强烈呼吁停止房地产酒店建设行为，要求街道和派出所派遣者的现场监督说明，寻求合法的理性维权 很快，工程就中止了。

现在的京师园区，每年都要由业委会和不动产签订园区的不动产收款合同、供暖合同以及车辆管理合同。 没有业委会签字的同意，不动产不能实施管理和收款。 在签署合同之前，业委员会必须通过多种方法公开征求意见，包括收集大楼内各单元“业委员会报箱”的书面意见，举办业主代表座谈会，在网上业主群中收集业主的意愿。 在大环境的影响下必要的费用发生变化的情况下，业委员会也与业主代表、房地产企业坐在一起，进行领域主的疑问、原因解答、大家的共同信息表现协议。 另外，业委员会认真理解有关政策法规、市场行情，审查房地产预算，压缩估计水分，监督工程的实施。

小区内、车库、地下室、电梯房和走廊上可以看到几种形式的广告。 京师园小区业委员会始终坚持空间属于全体所有者的物权定性，掌握着广告费用的征收权。 收益用途按照《议事规则》的规定，经过相应的程序用于小区公益事务和业主福利。 根据有关规定，1%的不动产管理费可以作为业委员会的人员补助金和事务费领取。 京师园区的老板们不仅没有拿出这笔钱，破天荒也得到了前述的福利。 难怪京师园的业委会得到业主的支持，相比其他小区的广告费向房地产征收，业委会的补助金要出现腰包现象！

5月末，京师园业委员会进行了综合大检查，业委员会根据业主的意见和建议，对房地产提出了要求。 三天后，房地产根据业主的意见和业委会的要求制定了整改方案。

详细调查了最近三年的业委会的“业务报告书”，向业主大会忠实报告了一年内做了什么、效果如何、做不到的原因、明年打算做的几件事等，并接受了业主的提问和表决。

京师园业委员会深入了解和气生财，咨询工作，不能与房地产企业战斗，越来越多的事情重复，信息表达得好，依赖政策法律，依赖所有者，依赖民主协商的方法，把事关所有者利益的事件

他们说只有在实践中学习民主协商的共治，才能达到共存共同建设、共治共享的良性循环和最高境界。

:涂伝博审编:xkj

来源：亚洲公益报